Śmierdzący problem sąsiedzki

cytuję. Może coś pomoże.

PRAWNIK RADZI:

Problem z uciążliwym sąsiadem może pozbawić radości z mieszkania we własnym mieszkaniu.
Nie zawsze prośby o interwencję do Spółdzielni okazują się skuteczne.
Co może w takim wypadku zrobić, gdy zachowanie sąsiada uniemożliwia normalne funkcjonowanie innym lokatorom?

Zgodnie z art. 13 ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i zmianie Kodeksu cywilnego, jeżeli lokator wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali w budynku, inny lokator lub właściciel innego lokalu w tym budynku może wytoczyć powództwo o rozwiązanie przez sąd stosunku prawnego uprawniającego do używania lokalu i nakazanie jego opróżnienia.
Zamieszkiwanie w budynku wielolokalowym rodzi po stronie lokatora - czy to najemcy, czy to korzystającego z lokalu na podstawie spółdzielczego prawa do lokalu (lokatorskiego, własnościowego) bądź zamieszkującego na innej podstawie - określone obowiązki stosowania się do norm ogólnie nazywanych normami porządku domowego. Dotyczy to również właścicieli lokali, w tym właścicieli lokali, których lokale nie zostały wyodrębnione.

Zasady porządku domowego ustalane przez uprawnione podmioty przyjmują postać regulaminów. Uchwalają je wspólnoty mieszkaniowe, spółdzielnie mieszkaniowe oraz właściciele (współwłaściciele) budynków wielolokalowych, których lokale są oddawane w najem lub w inny sposób oddawane do użytkowania innym podmiotom. Jeśli nie ma formalnie określonych zasad korzystania z budynku i mieszczących się w nim lokali, znajdą zastosowanie regulacje zawarte w ustawach dotyczących tych stosunków oraz reguły wynikające z zasad współżycia społecznego. Ani kodeks cywilny, ani ustawa o ochronie praw lokatorów nie wskazują bowiem w jaki sposób ma być ustalany porządek domowy. Odwołać się zatem należy do ogólnych zasad regulujących skutki prawne umowy. Wynika stąd, że treść reguł porządku domowego mogą określić ustalone zwyczaje (art. 56 k.c.).

Aby móc domagać się eksmisji lokatora, który swoim zachowaniem dokucza innym lokatorom danego budynku niezbędne jest wykazanie, że naruszanie porządku domowego ma charakter rażący lub uporczywy i że czyni to uciążliwym korzystanie z innych lokali. Pozbawienie prawa do lokalu (art. 13 ust. 1) musi znajdować podstawę zarówno w nagannym zachowaniu lokatora (osób z nim zamieszkałych lub wywodzących od niego swoje prawo), jak i obiektywnej uciążliwości dla lokatora lub właściciela innego lokalu (innych lokali) w tym budynku. Obie przesłanki muszą wystąpić łącznie.

Przez rażące wykraczanie przeciwko porządkowi domowemu należy rozumieć powtarzające się - o dużym nasileniu złej woli - naruszanie tego porządku. Natomiast naruszanie uporczywe - to naruszanie porządku domowego trwające mimo upomnień ze strony wynajmującego lub innych najemców. Rażąco naganne postępowanie uniemożliwiające wspólne zamieszkiwanie może polegać np. na stałym nadużywaniu alkoholu, a następnie dopuszczaniu się aktów przemocy stanowiących zagrożenie dla zdrowia innych lokatorów.

Szczególne uprawnienie przewiduje art. 13 ust. 2 cytowanej ustawy. Współlokator może wytoczyć powództwo o nakazanie przez sąd eksmisji małżonka, rozwiedzionego małżonka lub innego współlokatora tego samego lokalu, jeżeli ten swoim rażąco nagannym postępowaniem uniemożliwia wspólne zamieszkiwanie. Jeśli więc problemy sprawia współmałżonek – każdy z domowników może domagać się jego eksmisji jeśli dalsze wspólne zamieszkiwanie ze względu na jego zachowanie jest niemożliwe. Jeżeli więc eksmisji nie orzeczono w wyroku rozwodowym, każde z małżonków po rozwodzie może domagać się eksmisji drugiego z małżonków w odrębnym procesie sądowym. Cel i funkcja art. 13 ust. 2 ma umożliwić współuprawnionemu prawo do korzystania z lokalu w warunkach, gdy drugi z uprawnionych, wbrew zasadom współżycia społecznego, uniemożliwia mu takie zamieszkiwanie, a stopień natężenia (nasilenia) złej woli w zachowaniu ma postać rażącą w znaczeniu obiektywnym.

Na skutek eksmisyjnego orzeczenia sądu ze względu na niewłaściwe zachowanie lokator nie traci prawa najmu, spółdzielczego lokatorskiego lub własnościowego prawa do lokalu (mieszkania), traci jedynie możność korzystania ze swego prawa.

W celu eksmitowania lokatora należy wystąpić z pozwem do sądu właściwym według miejsca położenia budynku mieszkalnego. Z pozwem może wystąpić każdy z lokatorów, którzy posiadają lokal w tym budynku mieszkalnym lub współlokator. W pozwie należy krótko opisać, na czym polega negatywne zachowanie się pozwanego i w jaki sposób jego zachowanie wpływa na możliwość korzystania z innych lokali.