Bierz z banku. Będzie zrobione zgodnie z wymogami danego banku.
U jednych jest brana powierzchnia całkowita, u innych użytkowa.
W moim banku, jeśli jest robiony operat szacunkowy, a nie zwykła kontrola, to operat, na życzenie klienta, jest mu wydawany.
Możesz sobie również wstępnie samodzielnie wycenić mieszkanie:
https://homly.to/wycena-mieszkania
Na stronie jest kalkulator, który taką wycenę ułatwi.